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景瑞悦樘公寓:举重若轻地收购项目能否帮它顺利实现变道超车?

在政策利好以及企业的积极参与下,租赁地产行业获得了巨大的发展。以个人出租为主的住房租赁市场开始新增政府、专业化住房租赁机构以及房地产开发企业等供应主体。万科、龙湖、招商蛇口、旭辉等房企纷纷涉足,大家都将租赁地产行业作为自己转型的主要方向之一。正由“重资粗放型”的地产开发模式向“轻资精细化”的服务模式转变的景瑞控股也强势进入,创立景瑞控股公寓平台——悦樘,希望借此获得更为广阔的发展空间。这个决策背后有着怎样的思考逻辑?实际运营效果又如何?我们一探究竟。

聚焦一二线城市 构筑城市愉悦新地标

自1993年诞生,景瑞控股已经联袂开发了17个城市、60个盘,并于2013年在香港主板上市。截止目前,景瑞悦樘公寓平台已经全面覆盖4个城市。景瑞控股联席主席兼总裁闫浩曾公开表示,“景瑞现在这个规模,没有必要去和其他房企拼规模,拼周转,而且在2018年这种去杠杆、资金收紧和行业调控时去冲规模,这很有可能会带给企业灾难性的后果。”

基于这样的考量,景瑞控股在企业定位上做了调整,从开发商转变为“资产管理者”,做最懂建筑和生活的资产管理引领者,并希望成为中国的铁狮门(美国的标杆企业,管理规模近千亿美元的资产)。

换言之,未来景瑞控股将全方位转型成以前端基金募资、中后端地产开发特别是定制开发、地产持有、运营以及服务的全生命周期的相关多元化企业,相当于在投资端(投资收益)、开发端(开发收益)、运营服务端(运营收益)形成多元的收入模式,并通过前期投资端溢价、产品设计(改造)增值、运营服务增值、资产自身增值四大维度进行资产增值。相较于其他房地产开发商重新提出的“城市运营商、服务商”等定位将涵盖更多的内容。

在发展战略上,景瑞控股也形成景瑞地产、公寓平台、办公平台、优钺资产、合福资本五大板块协同发展的模式,在做好房地产主业的同时,也注重公寓和办公业态的发展。就此,景瑞控股积极献身于上海、北京、深圳等一线及1.5线城市的更新,致力于公寓和一线商务办公楼产品的开发、持有和租赁运营管理。且基于自身规模体量,以及收益率稳定性的考量,更多聚焦于位于城市核心地段的二手破旧项目,在收购之后对之进行全面改造,让其重新焕发活力,成为城市愉悦的新地标。

苏州悦樘项目效果图

懂爱更懂家 打造在拼搏路上的理想之家

在构建城市愉悦新地标的过程中,景瑞控股实际上也在点燃消费者的希望之光,为其打造在拼搏路上的理想之家。最懂建筑和生活的悦樘提倡让住宅回归居住本质,已经构建了完整产品体系——面对职场新人,悦樘推出了悦樘薄荷社区;悦樘香草社区是为城市白领人群精心准备的;而对于精英人群,悦樘则研发了悦樘玲珑服务式公寓,以用户之心全情投入,为职场新人、城市白领以及精英人群创造品质、温馨、多元、生长的生活空间,并以定制化社群活动让租客畅享圈层社交生活,优化其体验。

据公开资料显示,截止目前,悦樘已经在北京、上海、杭州、苏州成功布局12个项目,且都位于这些城市的核心商圈,让居住在其中的租客尽享城市核心商业与交通便利。未来,悦樘仍将继续以“2+2+X战略”强势深耕一线四大核心城市,布局强二线城市,并计划在3年内做到3万间,有效盘活存量市场。

构建完整资产管理链条 有效盘活存量资产

通过高效的运营,景瑞控股为悦樘进行了有效的赋能,获得了良好的品牌溢价。比如北京三全公寓项目,2017年年初,基于对于优质物业的高度敏感性,景瑞控股在北京燕莎国贸商圈收购三全公寓,并于今年年初获得深交所评审通过,正式发行7.2亿资产支持专项计划,成为北京地区首单长租公寓CMBS产品。

这背后是景瑞控股对于所选项目的严格把关。在战略调整之后,景瑞控股在拿地上秉持着“宁可不拿,也不能拿错”的准则,充分考虑政府限价,不会乐观预测,而是保守的以最多上涨10%为未来预期上限进行地价倒算。在长租公寓模块则依据所处的地段和附近配套对项目进行高标准的筛选,并整体要求项目改造后运营的净租金回报率要达到4.5%以上。这样收益和安全性会更好。据透露,其公寓项目的平均出租率都在85%以上,最优质的项目可以达到95%以上。这对于激活存量市场而言,正成为极其有效的方式。

对于未来的发展,景瑞控股方面直接表示,将继续发挥综合性平台的优势,以资产证券化的方式持续增持上海、北京、深圳等一线及1.5线城市核心地段的优质物业。在享受物业增值的同时,推进公司从“重资粗放式”的地产开发模式向“轻资精细化”的服务模式转变,顺利实现变道超车。

来源:商悦传媒
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